快到年底，买卖双方对市场的热情和楼市成交量均出现下滑，金九银十后的淡季正在走来。但是要买房的人依然无处不在、对于楼价走势的迷茫也丝毫未减。最近有些媒体开始关注房产的市盈率话题，笔者也借机跟大伙切磋一下，暴涨过后的广州房产市盈率究竟几何。
炒股的人都关注股票的市盈率，而房产的市盈率就是指购买房屋费用除以年租金收益。
其实如果反过来，就是人们更常见的租金回报率。正如股票有不同的类型，不同类别的房产也具有与股票类似的特征。如果市盈率偏高，超过了其本身的内在价值，无论是股票还是房产都意味着要防备其风险；若市盈率偏低，加上不错的基本面，则形成了价值洼地。
根据本周房管局公布的数据显示，10月广州住宅租赁登记的首月租金和登记备案面积分别为1592万元和159万平方米，合每平方米10元。同期全市二手房均价为4838元/平方米，计算可得目前广州住房的市盈率为40.3倍。
有专家表示，目前中国股市的平均动态市盈率为25倍，全国范围的住宅市盈率约为33倍左右，房产资产比股票大约高估了1/3。按照广州的情况，则比全国水平又高出了20%左右。这意味着，广州楼市如果不是租金可以高速增长的"绩优股",则可能是被市场高估的"概念股"。
房产的市盈率为购房者提供了一个有益的参考指标。在买房前可先估算下同区域住房的回报率水平和对应的市盈率，如果该区域的房产回报率在4%以上，意味着市盈率在25倍以下；如果在2.5%以下，市盈率则在40倍以上，也意味着要持续收租40年才能回本。
但正如股票价格有起伏一样，房产的价格也会随市场预期和供求发生波动。10月广州一手房均价达到10078元/平方米，对应一手房的平均市盈率达83倍。这样的市场行情说明买家对于未来的楼价有两种判断：要么租金大幅上升乃至翻番，要么一手房的内在价值仍有挖掘空间。
买家如果还在犹豫是否要购房，不妨思考一下，你要买的房子市盈率大概是多少，或者未来能去到多少？
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