乐居讯(王芊 发自重庆)刚刚过去的“双11”,各电商平台如期迎来了一年一度的大战“厮杀”。 房地产商似乎不甘错过全民购物狂欢节,以各种特惠形式搭上了“双11”的顺风车。重庆某房企推出的11·11商铺节,六盘联动,以首付三年分期0利率、交10%房款即接现铺等优惠吸引购房人关注。

  事实上,在电商的冲击下,百货的优势消退明显且有转型调整的趋势,实体商业在一定程度上受到了重创。但是,实体商业依旧是人们消费的主战场。尤其是地处核心地段的商圈商铺和购物中心商铺,以及入住率高的成熟社区商铺,一直以来受到投资客青睐。

  主城在售商铺产品丰富  售价2-8万元/㎡不等

  乐居不完全统计,11月重庆主城在售商铺产品超过40个,主要涵盖商圈商铺、购物中心商铺、社区商铺、文旅商铺以及批发市场商铺。售价上,视具体地段和铺面大小、朝向、楼层各有不同。从11月在售商铺产品来看,核心商圈商铺均价保持在3-6万元/㎡左右,购物中心商铺5万元/㎡以上。优质社区商铺通常二楼价格在2万元/㎡左右,一楼价格不低于3万元/㎡,高者可达到5-6万元/。

  戴德梁行统计数据显示,前三季度重庆主城商铺成交均价为15902元/平方米,较去年同期上涨19%。商铺价格走高,一方面是因为商铺凭借较高的回报率以及稳定的收益,在当下仍具有可观的投资性。另一方面,今年重庆商铺市场首次出现供小于求的势态。1-9月重庆商铺供应量为116.1万平方米,较去年同期相比下降29.2%;成交面积为163.9万平方米,较去年同期相比大幅上升48.2%。

  2017年前三季度,一些占据绝对地段优势的商铺产品销售情况非常乐观,如位于渝中区解放碑的熊猫公馆,5月份开盘以来成交202套,成交均价38800元/平方米;位于九龙坡区杨家坪的中迪广场,今年以来成交共计480套,成交均价40410元/平方米。这两个项目的优势在于位于主城核心商圈,商业氛围成熟,有一定稀缺性。社区商铺方面,位于南岸区泽科弹子石中心,今年以来成交209套,成交均价28323元/平方米,因项目地处临街位置,项目周围有大型社区以及轻轨物业,成为买房客追逐的宠儿。

重庆部分在售商铺产品点击查看高清原图

 商改住政策下公寓产品增多 成购房者新选择

  抢手的不止商铺产品,公寓产品增多也成为今年购房者的新选择。

  今年4月20日,重庆市政府网公布《重庆市人民政府办公厅关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见》,重庆制定了商业地产去库存目标:力争“十三五”末全市商业商务房地产库存去化周期控制在合理范围,其中主城区商业商务房地产库存去化周期控制在12个月内。

  在商业地产去库存的大环境下,今年重庆主城公寓产品“百花齐放”。乐居不完全统计,11月市场上在售公寓产品至少有20个。在住宅市场投资受到政策抑制后,具有商务商业功能的公寓产品,成为当下市场投资的焦点。另外,在重庆市政府 “商改住”政策的鼓励下,今年市面上在售的不少商业地产项目,按批准要求调整项目用地用途和规划条件,将自持的商业商务用房改建成住房或居住公寓。

  对于购房者而言,商改住的公寓产品普遍低总价,低首付,以租养贷绰绰有余,极大减少了购房者购房压力。同时,根据政府相关文件,开发企业商改住经申请并依法获得批准后,其水电气价格按房屋所在地城镇居民生活用水、用电、用气价格标准执行,这对于购房者来说又是一大福利。因为商业公寓又兼具一定的办公功能,所以位于解放碑、观音桥、杨家坪等核心商圈区域的公寓,往往开盘即售罄,投资前景非常被看好。

重庆部分在售公寓产品

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 收益与风险并存 商业地产投资前须充分调查市场

  然而,不论商铺还是公寓,作为投资产品收益与风险永远并存。在电商冲击下,部分传统百货类门店生意并不乐观,反而一些成熟社区的商铺情况却相对稳定,每年租金能保持稳定上涨。而商改住后的公寓产品,购房者也将面临一些问题,比如首付以及交易税费问题、物管费问题、产权年限问题、落户问题以及二次出售问题。购房者需前期打听清楚,再入手。

  对于哪种类型的商业地产更适合投资,戴德梁行重庆公司商业地产部助理董事唐正艺认为,投资商业地产,尤其要注重地段的选择,只有在城市中心区域,才能最大限度释放商业地产的内在价值。通常购物中心商铺位置较为核心,价格也较高,主要依靠购物中心带动消费人群,随着购物中心运营日益成熟,人气越来越旺,租金也会水涨船高;但另一方面,如果购物中心运营不佳,商铺则有可能面临难以出租或者租金较低的局面。

  而社区商铺的核心消费群体是本小区居民,因此入住率和入住人群的特征是非常重要的。但一般来讲,待小区入住率逐步提升之后,租金增长会比较稳定。相较于购物中心商铺社区商铺价格较低,风险较小。总的来说,投资者可以结合自身资金情况,以及风险偏好做出选择。

  “准备投资商业地产项目的,应做好市场调查,了解周边市场需求,切勿盲目投资。”唐正艺提醒。