新一线城市重庆2017楼市高开低走 10大最火关键词解读

2018-01-11 10:30:00|来源:乐居
摘要| 2017年的重庆楼市是各个阶层都在关注的焦点,重庆楼市高开低走,全面进入了调控周期,“房住不炒”是2017年重庆楼市的主基调,调控是重庆楼市主基调具体表现。

  乐居讯(编辑 向晶晶) 又到岁末了,年关将近,回顾2017年重庆楼市,可以说是风云变幻,各类新消息层出不穷,如:首套房贷款利率不再打折、市场供求比降至0.78、土地供应加大放量、多家外地房企进入重庆、多家中小房企被收购等。购房者有抢到房的满足,也有高均价迟迟未买房的纠结,开发商有开盘即售 罄的喜悦,有转型难定的迷茫。

  2017年的重庆楼市是各个阶层都在关注的焦点,重庆楼市高开低走,全面进入了调控周期,“房住不炒”是2017年重庆楼市的主基调,调控是重庆楼市主基调具体表现。接下来咱们来捋一捋2017年重庆楼市的十大最火关键词:

NO1. 房住不炒

  为了落实“房住不炒”的主基调,2017年重庆陆续出台了19项政策。4月,重庆市国土资源和房屋管理局两次对房地产销售开发的行为进行整顿和规范。严查首付贷、假按揭,无预售证开发商不准收取订购金,抵押房子不得进行预售,公积金接入全国公积金异地转接平台等,以求达成买房明码标价,让购房者可以放心购买。在如此大的调控政策下,你有真切的感受到重庆楼市的变化了吗?

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  整个2017年,我们都可以看到,为了顺应楼市严控基调,重庆各大开发商纷纷在转型和升级,不再和以往前一样仅仅以房为主。不论是租赁市场,还是文旅市场,还是特色小镇,还是养老+旅游结合,我们都可以看到开发商在深度挖掘房子更深次一个属性,销售策略层不出穷。

NO2:改善元年

  2017年,重庆楼市改善产品在数量和价格上都出现了明显的提升,所以,这一年也被称为“改善元年”。无论是房企产品结构布局,还是新项目亮相,亦或是土地成交容积率,都在向改善业态倾斜。

  改需上涨43%,千万级豪宅上涨近2倍

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  2017年,在重庆楼市向好的大环境之下,各大业态的成交也有所上涨。从单个业态成交增幅来看,别墅、洋房业态增幅较大,其中别墅上涨了49%,洋房上涨了42%,均高于主城整体上涨水平。从面积来看,2017年套内面积在120㎡商品住宅共成交了490万方,同比去年上涨了43%。而千万级的商品住宅,同比去年增长了196%。

  从产品角度来看,2017年是房企布局高端项目最积极的一年,金科、龙湖、融创、万科、旭辉、保利、碧桂园、鲁能、华润、金辉、中铁等纷纷推出TOP系产品,如金科九曲河、龙湖舜山府、融创国宾壹号院、中铁西派城、鲁能星城外派、望江府、华润九英里、保利天汇、铂悦澜庭、万科翡翠天麓等。

      金科在今年推出以高端低密产品定位的金科九曲河。无论是在产品的打造上还是项目示范区,与龙湖舜山府同称为是山水重庆的两大代表作。

      融创也将其旗下top系产品“壹号院”落子重庆国宾馆附近,而此前该系列已经先后在北京、上海、苏州和合肥等城市的核心区域进行布局,其中苏州的壹号院更是被列入“亚洲十大超级豪宅”中。

      在这些改善类产品中,我们已经能够看到一些推陈出新的产品,比如套房、双套房设计,大阳台设计、智能化配置等,自然,这些也是今年最受市场欢迎的改善产品。

NO3:“热点板块多”

  与往年“热土”集中向北的不同的是,2017年重庆主城热点板块呈“遍地开花”之势,从北区的中央公园、九曲河、蔡家,到南区的龙洲湾、弹子石、茶园,再到西区的华岩新城、二郎,部分以前关注度较低的区域一跃成为各大房企眼中的“香饽饽”,例如单月出让8宗土地的巴南,同时吸引了华润、金科、荣安、碧桂园、融信等品牌房企进驻开发。

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NO4:全款购房优先

  “全款的往里走,按揭的不要堵在门口……公积金的把车挪走”这是2017年重庆楼市流行的一个段子,开盘日 光基本已经不算什么新闻了。日 光之后,紧接着来的就是各大售楼部置业顾问的高贵冷艳和各种买房人的各种挑剔。

房价上涨,贷款难房价上涨,贷款难

  10月10日,重庆市内多家商业银行传出消息:10月起,二套房贷首付比例最低40%,利率至少上浮10%。银行收紧房贷额度,普遍上调贷款利率,对首套房的贷款利率不再打折,甚至会上浮10%,曾经的9折、85折几乎绝迹。二套房和多套房置业者则成为“房贷难”的重灾区,无法办理贷款的概率大幅提升。

NO5:“强强联合”

  2017年重庆房地产开发进入“优势互补”阶段,强强联合成为市场主调,越来越多的品牌房企采取“合作开发”新模式,即某房企先拿地,再引入一家或多家房企合作开发+销售。通过此种方式,一来可以降低开发成本、分担风险;二来可以整合各家资源,实现项目价值最大化。

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NO6:租售并举

  8月初,重庆市国土资源和房屋管理局发布土地出让公告,新增规定:竞买人有2家及以上(含2家),将采用“拍卖+竞自持租赁房屋比例”方式。此规出台意味着,重庆将有部分自持租赁房屋面积项目面世。

  8月30日,重庆出现第一块实践“竞自持租赁”的土地。金融街为了拿下礼嘉组团一宗沿江、低容积率地块,成为重庆竞自持征途上第一个“吃螃蟹”的开发商,8%的自持,期限10年。仅过了一天,香港置地以6%自持比例拿下大竹林组团一宗地,期限10年。

  自持租赁对于开发商来说,考量的是综合实力。纵观在重庆的开发商,目前已有龙湖、万科试水自持租赁。龙湖冠寓采用自持,只租不售方式运营。万科西九驿公寓,采用“租售并举”的销售策略。与一线城市相比,目前重庆的自持租赁长租市场虽仍处于发育期,但未来前景十分广阔。


  就拿重庆房企试水租赁市场来说,市场反馈效果显著,特别是龙湖源著冠寓,位于石桥铺新壹城、观音桥佰乐街的长租公寓,便享主城核心资源优势,及轨道交通的便利性及配套的完善性,而且在产品设计上,打破传统租房模式,满足现代人群生活细节的完美追求,让租住空间跳出单一居住功能,配套公共活动区域,配置娱乐、阅读、影音、健身、办公、商业等各种功能,实现年轻人群享受更好的资源和生活,使龙湖源著冠寓面市后出租率高达99%。

龙湖源著冠寓样板间实景图龙湖源著冠寓样板间实景图

NO7:首次限售

  2017年9月22号晚,重庆市国土房管局出台《关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》,自2017年9月23日起,重庆市主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准,新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。

  重庆第一次加入限售大军,从此举可以看出重庆的调整决心,稳定和维护房地产市场健康和发展,坚持房子是用来住的,不是炒这个基调,全面打击炒房。重庆接连不断调整中,整个楼市温度可以说瞬间降低,房价上涨的势头得到了明显的遏制。

NO8:“大洗牌”

  2017年,重庆楼市收并购市场虽然没有去年那么“火热”,但也发生了几件可以记入楼市历史的大事,如中交地产挂出公告拟转让旗下西南置业29%股份、融创收购“世界花”、“万达文旅城”,万科收购“重庆天地”等。

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  据统计,重庆楼市有确切新闻来源的收(并)购案已超10例,重庆中小房企的生存环境更加困苦。另外,据了解,已有831家僵尸房企被相关部门清理,房企数量降至2800家。尽管行业“大洗牌”愈演愈烈,但行业集中度不断提高,未来房地产行业和房企发展或将出现更多的格局和可能。

NO9:网上开盘秒光、夜开

  2017年重庆楼市比较流行在线选房,网络开盘,网站开盘、微信开盘、支付宝开盘花样频出,就像网络上买电影票一样,选中房号,点击确认购买即可,整个过程可能仅需几秒。

乐居在线选房页面乐居在线选房页面

  正是由于网络开盘的便利,节约了成本,从而对于热门楼盘开盘即售 罄衍生出来的新词,秒光,意思是楼盘本次开盘的房源几秒就被抢光了。

  开盘方式花样多,开盘时间也是24小时制了,只要你打算买的楼盘拿了预售证,好嘛,晚上都别睡的太沉,手机必须24小时开机哟!说不定置业顾问通知你半夜去认 筹或者凌晨要开盘呢!有网友调侃,没让买房人在半夜排过队、认过筹的都不是“好盘”。眼睛一闭一睁,错过了一个亿。

NO10:房产税升级

  现在国内缴纳房产税的城市只有两个,一个是上海,一个是重庆。自2011年重庆实行房产税后,今年针对重庆市场过热情况,尤其是炒房不断涌入重庆的情况下,重庆在独栋商品住宅和高档住房基础上,新增加了“三无人员”住房税。

  2017年1月,重庆市财政局、市国土资源和房屋管理局等6个部门联合发布《关于加强“三无人员”个人住房房产税征管工作的通知》,加强在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人在渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区范围内购买首套及以上普通住房个人住房房产税征管工作。调整后的个人住房房产税政策自2017年1月14日起施行。

  独栋商品住宅是指房地产商品房开发项目中,在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。

  高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含)以上的住房。2018年主城区个人新购高档住房是指成交建筑面积价格达到15455元/平方米及以上的住房。

 2017年重庆楼市全面进入调控周期,2018年的重庆楼市将何去何从?

  2016年的重庆楼市可以被称为全国楼市的价格洼地,但是经过2017年年初房价暴涨,后续调控补涨一轮后, 重庆价格洼地的这个优势已经不复存在了。12月23日,住建部在全国住房城乡建设工作会议上表示,明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。在此基调下,2018重庆楼市调控将持续,房价将不会有太大变化,房地产市场将处于一个相对平稳状态。

    小编认为,2018年楼市调控还仍将持续。从国家层面上看,出台大的、继续收紧的政策可能性不大,全面放松调控的可能性也不大。差异化、精细化调控下,炒房客将经历比较困难的一年,房价未必会跌多少,但成交会比较困难。对改善需求的购房者来说,机会更多一些。但是对刚需来说,盯着老盘捡漏或许上车成本更低。

  2017年是楼市变革的一边,2017年是开发商转型和升级的一年,2017年是楼市上半场结束的一年,2017年楼市开启新纪元的一年,2017年是炒房退出历史舞台的一年,对于楼市波澜壮阔的2017年,随着开发商转型和升级,我们楼市开始进入一个全新的纪元,房地产更新和升级已经开启,在已经到来了2018年,不管是是购房者也好,还是开发商也好,都将面临一个全新的楼市!

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