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  2021年1月25日，重庆 — ****的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日在渝发布《2020年重庆房地产市场回顾及2021年展望》

  新周期伊始，重庆紧抓新时代西部大开发、成渝双城经济圈建设以及西部陆海新通道等重大机遇，着力促进投资和消费增长，在参与构建“双循环”的新发展格局中展现新作为。2020年，重庆GDP同比增长3.9%，其中第三产业同比增长2.9%；全年合同引资1.46万亿元，超过目标值40%以上，其中工业招商引资占主体地位，成功引进比亚迪动力电池全球总部、中国电子重庆信创产业示范基地等一批重大项目，新兴动能支撑有力。

  2020年，重庆优质写字楼市场下半年逐步回暖，TMT跃升为需求首位；零售物业市场老牌商圈升级扩容，新商圈即将呈现；仓储物流市场本土需求持续增长，社区团购备受关注。

  优质写字楼市场

  下半年逐步回暖，TMT跃升为需求首位

  2020年，重庆优质写字楼市场迎来约11.4万平方米的新增面积，其中包括备受瞩目的重庆来福士A座。着眼需求端，全年吸纳量录得19.4万平方米，同比下降17%。但下半年市场显著回暖，需求贡献率达98%。此外，甲级写字楼录得吸纳量约13.6万平方米，需求贡献率超70%，继续主导市场。截至年末市场整体空置率同比下降2.4个百分点至27%，为近十年新低。然而，业主继续维持以价换量策略，旨在利用复苏之际积极提高去化效率。全年优质写字楼平均账面租金同比下跌3.5%，但下半年较上半年跌幅收窄1个百分点。

  按新租需求行业看，科技新媒体（TMT）、金融业及房地产建筑为年内前三大需求来源，分别占比33.5%、18.1%、14.8%。其中，TMT跃居首位，需求占比较2019年显著增长16.3个百分点，主要得益于互联网头部企业的大面积持续扩张，并集中在解放碑（33.1%）、大石化（28.3%）及江北嘴（24.7%）区域。得益于重庆积极打造内陆国际金融中心，金融创新氛围愈发浓厚，年内除银行、保险、证券等传统金融企业积极扩张外，市场亦见证消费金融、金融租赁、小额贷款等非传统金融行业的新设与扩张，而江北嘴（65.3%）和解放碑（20.5%）为主要落脚地。成渝双城经济圈建设提速，两江国际商务中心全球招商启幕，带动房地产建筑类需求增长并集中在渝北（44.5%）和江北嘴（29.5%）区域。

  展望2021年，重庆优质写字楼市场新增供应继续走高，预计约50万平方米的项目交付。2020年，重庆在新能源、智能制造、通信、科技及金融等多个领域发力，越来越多的总部企业落户重庆为其注入源源不断的经济增长动力和虹吸能力，继而有望衍生新一轮的办公需求风口。

  世邦魏理仕顾问及交易服务|办公楼部资深董事黄璐表示：“尽管2021年重庆优质写字楼市场供应充沛，去化压力加大，但头部企业密集落地所推高的产业集聚效应将继续支撑办公需求持续增长，尤其是科技、金融行业。另一方面，企业选址仍然谨慎，特别是外来企业，其期望在落地前能争取到更为优惠的政策或确切的本地业务合作。同时，随着内资企业发展不断成熟，选址考量指标愈发多元，如楼宇品牌形象、绿色健康等因素备受关注。”

  重庆零售物业市场

  老牌商圈升级扩容，新商圈即将呈现

  2020年，重庆零售物业市场迎来3个购物中心开业，合计新增供应约61.5万平方米。其中，重庆融创文旅城通过“微度假”概念带动短距旅游消费，礼嘉天街填补所在区域大型商业的空白，而龙湖金沙天街的开业则掀开老牌沙坪坝商圈升级扩容的帷幕。然而，百货生存空间进一步受到挤压，市场录得两宗闭店案例，其开发模式及运营招商亟待调整。随着城市商业活动逐步恢复，重庆优质零售物业市场在下半年逐渐回暖，年末整体空置率同比基本持平，但首层平均租金同比下跌2.4%至每月每平方米374.4元。

  着眼需求端，奢侈品调整在渝门店布局，加码杨家坪、江北嘴商圈，年内Balenciaga进驻IFS，Tiffany&Co进驻万象城等。内资美妆集合店在资本助力下快速扩张，抢占市场份额；新能源汽车体验店成为购物中心的热门租户。此外，外来餐饮品牌继续来渝扩张，市场录得Tim Hortons、Wagas、万岛日本料理铁板烧等重庆首店的开业。运营方面，购物中心主题营销活动成为吸客利器。年内，龙湖时代天街开设塞罗奥特曼十周年纪念展、大都会东方广场举办The Moment老爷车车展，均吸引大量人流。

  展望2021年，重庆优质零售物业市场将迎来约80万平方米的新增供应，其中近八成落于中央公园商圈区域，包括龙湖公园天街与悠方等标杆项目。同期，观音桥、解放碑、杨家坪等商圈的城市更新效果也将在2021年进一步呈现，更多优质零售物业的开业将持续吸引品牌入驻。总而言之，主城区城市更新和新商圈加快建设或将重塑重庆零售物业市场的消费格局、引导品牌在渝区位布局考量、带动整体零售物业市场提档升级。

  世邦魏理仕顾问及交易服务|商业部董事江南表示：“2020年重庆零售物业市场受新增项目开业的带动，多商圈格局进一步深化，这也给品牌方更多选择。这一趋势将在2021年延续，老牌商圈持续升级、新商圈加速呈现，购物中心的运营能力或将面临新挑战，对市场的精准洞察和快速反应成制胜关键。”

  仓储物流市场

  本土需求持续增长，社区团购备受关注

  2020年，重庆仓储物流市场供应维持高位，录得12个项目交付，合计新增仓储面积约84万平方米。着眼需求端，市场在经历一季度的电器生产商或配送商等租户的集中退租后，于二季度起逐步回暖，全年吸纳量录得约48万平方米，同比增长14.5%。但鉴于充沛的供应，年末市场整体空置率同比上升4.3个百分点至32.9%。业主当前仍以去化面积为首要目标，尤其是东港、九龙坡江津等去化压力较大的园区的租金优惠幅度较大，使得全市高标库平均租金同比下跌4.9%至每月每平方米22.3元。

  按新增租赁需求行业看，第三方物流及零售贸易主导年内去化，合计吸纳量贡献率达76.9%。其中，零售贸易中重庆本土租户占比高达57.4%，主要是现阶段业主以去化为目的灵活租赁策略刺激本土商超、建材等租户的大面积仓储设施升级或搬迁需求。同期，疫情令生鲜电商迎来发展新机遇，社区生鲜团购成需求新增点，年内占比电商新增需求的75.9%。

  展望2021年，重庆仓储物流市场仍将维持高位供应，预计约78万平方米的新增项目交付，市场供应压力犹存，租金走势或继续下探。尽管如此，得益于“成渝地区双城经济圈”的加速建设，陆海新通道上升为国家战略，重庆将从”西部中心”走向”国际枢纽”。与此同时，重庆传统工业转型升级的成效有望逐步投射到仓储租赁市场，而生鲜电商等新兴需求亦从另一方面支撑需求增长。

  世邦魏理仕顾问及交易服务|产业地产部资深董事单宇迪表示：“我们对重庆仓储物流市场仍持谨慎、保守的态度。供应充沛的几大核心物流园区将持续面临空置率走高和新增项目以价换量的局面，因此短期内投资回报率或将低于预期。尽管如此，紧邻主城区且较小体量的偶发性项目的投资机会仍值得关注。此外，由于高端制造业所需求的单层标准厂房设施在渝较为稀缺，故存量标准仓库通过适当的电力改造以吸引制造业租户不失为加速存量去化的可选方向之一。”