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  编者按：22城首批“集中土拍”如何带动本城市一二手房市场变化？我们特此推出“追地满月”策划，聚焦集中土拍一月后的楼市表现！本期关注重庆。

  乐居买房 王芊 发自重庆

  “我那套房最近还有人要吗？”6月1日晚上，付先生拨通了中介电话。一个月前，重庆首次土地集中拍卖结束的第二天，他在中央公园的一套房子被中介告之“可以涨10多万”。

  4月29日，重庆主城区集中供应46宗地块悉数成交，为期两天的鏖战中，土地成交楼面价、溢价率皆创新高。其中，成交楼面均价9133元/㎡，最高楼面价15711元/㎡；平均溢价率42.99%，最高溢价率129.9%。超出市场预期的这次土拍，将重庆久违的购房热情再次点燃，市场普遍认为重庆楼市“大有可期”。

  从火热到平静

  二手房跟风涨价致有价无市

  土地市场的火热情绪最先传导到了二手房交易市场。

  原本不怎么关心楼市的付先生，看完重庆首批集中供地新闻后，不仅深吸一口气感叹到“地价怎么都比房价贵呢？”五年前，付先生在中央公园买下一套三居室，套内单价不到1万2。五年后，中央公园的地价普遍超过1万3。

  据中介介绍，土拍结束的头一周，中央公园板块内很多二手房业主打来电话要求涨价，个别小区业主甚至抱团涨价。

  “一套总价200万的房源，跳涨了10-15万，这还只是平均水平。”中介的一番话，瞬间点醒了付先生。

  加上有自媒体频频爆出，自集中土拍之后，重庆二手房挂牌量急剧下降。“截至5月12日，重庆二手房挂牌量为151644套，较一个月前少了整整1.2万套。”，一行行醒目的数据背后，并不是二手房在快速去化，而是不少业主收回房源，待价而沽。

  怀揣着“暴富”梦，付先生跟风将挂牌价提高了10万。起初一周付先生每日还能接到买家咨询电话，一周约有数名上门看房的，可是好景不长，进入5月中下旬付先生明显感觉到热度骤降，咨询者寥寥。

  “集中土拍满月后，二手房有价无市的状态更为严重。重庆新房供应量充足，愿意买新房的多，接盘二手房的少。”一位业内人士如此说到。

  在乐居走访各大热门板块二手房中介门店中，也得到同样的答案。即便是本次集中土拍最热的西永板块， 7宗地平均楼面价达到10785元/㎡，但对二手房的拉力似乎还不够“猛”。

  4.28-4.29重庆西永组团土地拍卖信息一览表 乐居制表

  据安居客网站显示，5月沙坪坝区二手房成交均价12560元/㎡，较4月上涨约2%。在最炙手可热的西永板块，龙湖拉特芳斯、首创光和城、金科天宸等人气楼盘，5月份二手房价格虽均有上涨，涨幅在3%-6%之间。

  高新区西永组团L分区L60-2/04、L62-1/05地块周边二手房成交均价一览 数据来源：安居客

  如金科天宸二街区，5月二手房均价15254元/㎡，环比4月涨幅4.4%。而这一楼盘直线距离不到1公里外，美的和金科此次联手拿地的楼面价就达到12950元/㎡，“面粉价”几近逼近“面包价”！目前来看，该楼盘目前挂牌量依然庞大，仅二街区就超过百套房源待售中。

  再看看大杨石板块。在一个月前的土拍中，大杨石板块共竞拍了4宗地，诞生了3宗万元地，其中金辉以8亿元拿下九龙半岛37.51亩地，楼面价13330元/平方米，溢价率40.9%。

  不过，高地价对该地块周边的二手房价格刺激表现得并不那么明显。据安居客网站显示，该板块内多个楼盘5月二手房价格涨幅均在4%以下，二手房房价上涨乏力。

  大杨石组团U分区U04-9-1/04地块周边二手房成交均价一览 数据来源：安居客

  此外，近期民间一直在传“二手房贷额度持续缩紧”、“6月1日之后二手房将停贷”，受到利率调高、放款节奏减缓等影响，5月重庆二手房虽进入普涨行情，但成交量并没有大幅抬头，仅个别热门板块交易量有显著的提升。

  新房成交量大涨

  中央公园板块房价领跑

  “都在抢新房！”

  与二手房成交不温不火形成鲜明对比的是新房市场。“没有折扣，没有到访礼、没有成交礼，都是按备案价卖。”过去一个月，这句话几乎出现在重庆所有售房部。

  重庆集中土拍对新房市场的影响立竿见影，“五一黄金周”重庆主城区住宅成交量高达120万方，多项目开盘即售罄。在土地火爆行情的带动之下，重庆楼市整体市场向好，购房者购房热情高涨。

  锐理统计数据显示，2021年5月，重庆主城房地产市场商品房成交355.08万方，相较4月大涨23.6%！市场需求不断攀升，成交量加大，供应放缓，市场呈现出供不应求态势。而价格方面，5月重庆主城商品住宅成交均价14742元/㎡，环比4月涨幅4%。

  4月集中土拍土拍落幕后，重庆新房房价看涨预期进一步加强，尤其是土拍的热点板块。比如中央公园板块，克而瑞统计数据显示，5月中央公园板块成交量多达19.9万方，总成交套数1759套。量涨同时，价格仍在向上。5月中央公园板块成交均价17910元/㎡，环比4月房价上涨了3.6%。

  5月重庆主城各板块成交量****0一览 数据来源：克而瑞

  此前，4月29日保利以25亿元拿下中央公园168亩地，楼面价15711元/㎡，溢价率达到83.2%。中央公园地价的再创新高，让板块内新房的价格和价值具有了更乐观的想象空间。乐居走访调查发现，目前中央公园板块内在售楼盘，基本都是顶着备案价在卖。

  中央公园板块部分在售楼盘信息一览表  乐居制表

  再比如蔡家板块，5月成交量19.1万方，成交热度仅次于中央公园。5月蔡家板块商品房成交均价达到14289元/㎡，环比4月上涨幅度达到6.5%！

  新房市场量价齐涨的行情下，匆忙“上车”的不止本地人，大量外地人也开始涌入重庆，试图在这轮行情中收割城市的红利。

  5月最后一个周末，周女士远在杭州朋友飞来重庆买房。对重庆市场完全不熟知的这位朋友，被周女士洗脑“买房优选北区和西区”。两天踩盘下来，这位杭州朋友觉得投资城市核心更稳妥，“等不起那些偏远的区域成熟起来”，这位杭州朋友最终入手了解放碑某高端楼盘，两套，一千万，全款。

  伺机而动的投资客，清楚的知道重庆是全国准一线城市中为数不多不限购的城市，作为全国两大房产税试点城市之一，重庆楼市环境一直较为“开放”，房价也在“小步快跑”中。

  这座最年轻的直辖市，一直都是西部地区引领发展的龙头。重庆经济新动能快速成长，发展潜力不断释放。过去十年从人口净流出到人口净流入，人口红利也为这座城市的房地产提供了源源不断的购买力。

  显然，土拍高热对楼市升温的刺激，在新房市场表现更为突出。截至目前，重庆主城商品住宅库存量542万方，去化周期仅剩2.6个月。