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  乐居买房 陈桃 发自重庆

  7~8月，本该是各大城市第二批次集中供地的季节，这个话题却被硬生生的卷进了舆论巅峰，让不少地产人心照不宣。不是XX城市卖了多少高价地，也不是XX开发商斥资多少资金竞拍到了地，而是清一色的“暂停供地”、“土拍新规出炉”等热词。

  目前，苏州、长沙、青岛、深圳、天津、济南、杭州、沈阳等十余城市已经中止或延期土地出让时间。

  在这个风口浪尖之下，重庆土地市场却是一片寂静，仿佛在酝酿着什么。

  近期，笔者多次查阅重庆公共资源交易中心公告，既没有涉宅用地预公告信息，也没有正式公告，甚至土拍政策新规也无。

  这一系列的表现，不禁让人思索背后的种种难题。

  01

  近日，有消息传出，自然资源部针对部分集中供地试点城市供地部门作出新部署，剑指土地出让政策调整。其中，明确要求限定土地溢价上限为15%，不得通过调高地价、竞配建等方式抬升实际房价。土地竞价到达溢价率上限后可通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

  很显然，这一条消息针对今年各大城市首次集中供地出现的地块高溢价情况。

  其中，重庆又是高溢价地块集中营。

  数据显示，今年4月底，重庆首次集中供地推出46宗涉宅用地，平均溢价率高达43%其中，溢价率超过15%的地块达到了38宗，溢价率超过50%的地块达到22宗。沙坪坝区西永组团Ah标准分区Ah10-01/04等地块溢价率甚至高达130%。

  在全国22城首次集中土拍城市中，全国共有34个地块溢价率高于50%，重庆占据22席，可谓出尽了风头。

  事实上，重庆集中土拍之前，地价水平一直保持稳定。2020年，重庆涉宅用地共成交191宗，平均溢价率10.3%，其中仅有40宗地块溢价率超15%。

  所以，如果“土地溢价上限为15%”的政策在重庆执行，对重庆当下土地市场的应对是一场不小的考验。

  02

  今年4月重庆首次集中拍地确实让重庆“火”了一把，引来了大量房企竞价。

  数据显示，重庆首次集中土拍平均楼面价高达约9133元/平方米，而去年成交地块平均楼面均价仅6172元/平方米，每平方米足足上涨了2961元。

  今年，西永-土主板块的楼面价被抬到12000元/㎡以上、中央公园地价被抬到14000元/㎡以上，而之前这两个区域的楼面价基本在7000元/㎡、10000元/㎡左右。

  随后，引发的蝴蝶效应进一步释放到新房市场中。重庆主城区商品房成交均价连续四个月2%左右上涨，从今年3月至7月，房价涨幅达到6%，相比去年上涨约11%。

  从另一个角度看，成渝双城经济圈政策对重庆城市的建设带来了量级红利，同时辐射到房地产市场。不少人解读称重庆房价处于较低水平，房价上涨空间较大，不少开发商想借此带一波节奏。

  事实也是如此，新房价格上涨明显，如新房集中供应的中央公园、蔡家、西永等新区楼盘价格飚高，购房热情高涨。但是，城市核心区域的二手房却是有价无市。

  不少人会发现，重庆观音桥、解放碑商圈周边的二手房价格甚至还不如新区的新房高。

  不乏生出疑问：新区啥配套都是未知数，凭什么价格高过城市核心。这个难题亟需从土拍新规中给出解答。

  03

  众所周知，重庆的供地量在全国名列前茅，商品房成交量在全国也名列前茅，并且有三千万人口支撑，名副其实的大体量城市。

  所以，大家有了一个惯性思维：修了房子不愁卖。

  但事实上，重庆是一座高消费、低收入的城市。在重庆城市大开发初期，不少本地居民依靠拆迁获得红利，跻身多房一族。

  但是，随着政策的调整，未来本地居民的“拆迁富”也将成为一纸空谈。日前，住建部发文明确禁止大拆大建，老城区更新片区内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，无疑大大削弱了部分本地人的购房能力。

  再回过头看，重庆人仅靠工资收入买房事实上十分困难。重庆市统计局发布了2021年上半年重庆市经济运行情况，今年上半年重庆城镇常住居民人均可支配收入23267元，即每月可支配收入仅3878元。

  目前，重庆主城区商品房房价水平在14209元/平方米。若双职工家庭购买一套90平方米的新房，总价约128万元，贷款90万30年期月供5200元左右，房贷支出将占家庭总收入67%。事实上，这样的收入流水也很难通过贷款审批。

  可能大家会说，这部分人群可以申请公租房。但是，重庆公租房小区体量有限，一房难求之下，大量新青年仍然依靠常规租房生活。

  所以，不少城市土拍新规提出的“竞自持租赁面积”原则上是个不错的选择。而且，在8月17日中央财经委员会第十次会议中提到，完善“住房供应和保障体系”，促进共同富裕的目标。

  不知道，重庆第二轮土拍是否会在新规中体现。

  04

  那么，在重庆第二轮土地拍卖政策上会有哪些改变呢？

  小道消息透露，重庆第二轮土拍规则或将调整为限溢价率+竞自持租赁面积的方式。

  其中，“限溢价”可能是板上钉钉的事了。在不提高地价的基础上，限溢价的政策，将有效控制地价，再叠加竞自持租赁面积规则，或可解决低收入群体的租房需求，实现“一箭双雕”，体现出“多供应主体”、“租售并举”的政策导向。

  届时，蔡家地价有可能重回“5”字头、中央公园地价重回“9”、西永地价重回“7”字头、土主地价重回“4”字头。

  但具体如何调整土拍规则，尚需等待官方消息。

  从全国第二轮土拍的政策变化看，基本上可以归类为限价、摇号、竞自持、竞品质几种方式，或叠加使用。

  目前，重庆土拍规则并无太多要求，仅针对部分地块竞拍溢价率超过50%，企业需在一个半月内缴清全额土地款。

  其实，早在2017年重庆针对土地溢价率超过50%（含50%）的要求开发商必须现房销售。事实上，几年来，重庆溢价率超50%地块极少，当然今年4月集中成交的地块除外。

  另外，在2018年重庆市国土资源和房屋管理局出台过“拍卖+竞配建无偿移交公有租赁住房面积”新规，但几乎并无地块进入到竞配建环节。

  所以，在国土资源部提出的“溢价上限15%，且不得通过调高地价、竞配建等方式抬升实际房价”的要求，以及“多主体供应”的政策导向下，重庆土拍规则或将颠覆以往，构建以“共同富裕”为主张的房地产生态体系。（完）