乐居买房讯 乐居特别推出全新“项目解析”栏目，通过测评师实地探访的方式，将购房用户较为关心的楼盘区位、户型、交通、配套、产品力五方面，进行全维度、多角度、多形式的剖析，并最终整理成为一个完整的‘楼盘评测’，让每个有购房意向的用户，即便宅在家里，也能了解到最新、最全的好房指南。

  今天为大家带来的是巴南的国企项目——中建御滨玖院。

项目亮点

  低密纯别墅社区品质高

  由3栋小洋楼和21栋潮汐式叠院组成的中建御滨玖院，是一个低密纯住宅社区，这样的社区不仅生活环境良好，居住舒适性也高。

  配套完善生活氛围浓厚

  楼盘周边不仅有万达广场、鱼洞商社汇购物中心商业，协信星光天地（在建），还有龙洲湾商圈的加持，这样的生活配套完全满足消费者的日常购物所需。

  户型赠送面积多得房率高

  项目推出的潮汐式叠院，该产品赠送面积超多。以目前在售建面约126²的户型为例，实际使用面积可达到建面约180-200m²。其中，花园赠送面积可达到60-80m²。

项目概述

  中建御滨玖院位于重庆市巴南区龙洲湾，占地5万方由小高层和叠院组成

适合人群

  项目推出110-125 m²的叠院别墅，适合对环境品质要求高的改善置业人群

区域概述

  巴南区是重庆主城九区之一，位于重庆西南部。该区域生态环境非常好，旅游资源丰富，有南温泉、东温泉、云篆山、圣灯山国家森林等景区景点。

  巴南原本是一个传统的工业大区，在政策的引导下，如今成为一个新兴产业齐备的产业大区。尤其是与南岸区合并成立“江南新城”之后，巴南区成为重庆主城名副其实的“第三增长极”。阿里商学院、京东学院、华为学院、5g腾龙产业园等（西南最大）纷纷在巴南落户，区域内汇聚了惠科电子、智睿生物等一批战略性新兴产业的龙头企业，初步形成通信技术产业集群，并打造生物医药产业集群。

  近年来，在产业优势的带动下，巴南区的城市建设也步入快车道，迎来了多家头部房企的落地。巴南区已经成为重庆土地供应市场的主力军，新增供地主要集中在李家沱板块、龙洲湾板块、鱼洞动板块、鹿角板块，高职城板块、界石板块。巴南区内汇集了全国知名开发商，包括中建、碧桂园、保利、万科，龙湖、融创、金科等。

板块概述

  龙洲湾板块定位为南重庆的政治、经济、文化中心，是推动江南新城发展的核心体。随着区域大发展，代表着越来越多的人口汇入，新龙洲湾商圈承接了鱼洞、李家沱商圈无法满足的人群。

  自2003年起，巴南区政府就引资200亿元启动龙洲湾造城计划，历经十余年的发展，如今的龙洲湾既是巴南的行政中心，还是集金融中心、商贸中心、文化娱乐中心于一体的综合性滨江生态新城。

  在交通上，龙洲湾板块拥有十分立体的交通网，纵向有渝南大道、龙州大道、滨江路等，横向有上界高速公路、龙海大道、鱼胡路等，轨道上有轻轨2号线、3号线，使该区域达到主城各个区域十分便利。在基础设施上，城市干道基本建成，水电气，通讯网全部地下预留并规划了6个生态景观公园、6公里亲水江岸、1600米景观艺术长廊和时尚文化休闲广场。

  从地产发展看，龙洲湾板块供地频繁，同时完善的基础设施吸引了很多开发商的入驻，像保利，联发、荣盛、龙湖、电建、中建等知名开发商纷纷在此拿地，并在此打造了碧桂园保利云禧、协信星澜汇、巴南区新欧鹏城等众多品质项目。

  现阶段龙洲湾新房项目颇多，价格在13000元/m²左右，二手房成交均价在10500/m²元左右，新房产品主要以改善平层洋房、叠院别墅为主。

产品特色

  项目占地5万方，一共24栋楼，由 3 栋洋楼和21栋潮汐式叠院组成。整体规划 697 户，车位950个，车位配比1:1.36。其中1号楼、6号楼、18号楼为阔景洋楼。洋楼为 17层 2梯6户，户型面积建面约 84-115m²。叠院为8 层1梯2 户，户型面积建面约 110-125m²，其中1楼是带有前后花园的户型，5层与7层是带有露台的户型。

  整个组团设置了200米的运动环道，羽毛球场，书法花园、棋艺空间、多功能康体广场，城市会客空间，宠物乐园等，这些活动空间打造不同的高品质居住之所。项目整个园区景观设计采用的是新中式与自然的完美结合，乔木灌木与丛林搭配，由低到高打造不同景观。

  项目建筑风格为新东方建筑风格，将传统中式与现代相融合，外立面采用了当今流行的银灰色色调，立面打造三段式格局彰显中式秩序美感。

户型分析

  浮光叠院D1户型，建筑面积约为126 m²，套内107 ㎡，带前后花园，赠送面积约100 m²，赠送率高达88%。此户型最大的亮点是带前后花园，客厅上空挑高6米，双1.8 米宽大阳台，赠送面积大。跃层设计，可变性强，可改4房+3 个卫生间，得房率高，三房、四房随心改造。

  户型一共两层，先来看一层。一层单层建筑面积约70㎡，由卧室、餐客厅、卫生间以及厨房等多个部分组成。一层最大的亮点在于，拥有一个开间约6.2米。进深约5.7米。面积为35㎡的公共空间，采用了边厅LDK的设计，35㎡的生活空间形成有温度的房子，这里也可以是您和家人、朋友喝茶聊天，孩子游乐的好地方。同时餐客厅连接着约7.5㎡的景观阳台，这样的设计不仅进一步加强户型的采光和通风，也拓展了公区的使用面积。

  景观阳台外面就是屋子的前花园，约30㎡的面积不仅可以与阳台连接，使阳台的使用面积达到约40㎡，还让整个空间变得更加大气，同时，这边的厨房连接的是后花园，面积约15㎡花园非常的方正大气，与老人房的窗户相连，让厨房的空间不仅仅局限于室内，还可以在室外进行烧烤，聚餐等丰富主人的生活。

  因为户型跃层设计客厅上空挑高6 米，所以二层的设计就比较灵活多变了，可以设计成3 房双卫，也可以设计成2个儿童房约10㎡，卧室外面配一个独立卫生间，方便使用。主人房面积约34㎡，与儿童房是分开，互不打扰。主人房除了有书房的设计，还带一个步入式衣帽间和一个5.7平米的卫生间，舒适度非常高。

轨道交通

  距项目最近的是轻轨3号线鱼胡路站，距离2.6公里轨道3号线贯穿重庆南北，南起鱼洞北至举人坝，途经巴南区、南岸区、渝中区、江北区等多个区域。

公共交通

  楼盘周边拥有多个公交站点。牌坊恒大新城站、邓家湾中桥站、巴南职教站、桂花湾1站等，离项目最近的公交站是龙洲湾南苑公租房站，距离600米。

自驾

  三横两纵立体交通，三横指的是大彭路、崇仁路和重庆绕城高速，两纵是尚文大道和渝南大道，其中大彭路连接龙洲湾隧道，通过该隧道可直达内环快速路和兰海高速。

医疗配套

  离项目最近的巴南唯一三甲医院——巴南区人民医院、巴南中医院、妇幼保健医院。巴南人民医院是一所政府主办的三级甲等综合医院。先后被评为“中国百佳医院”、“全国综合医院中医药工作示范单位”，重庆市“文明单位标兵”、重庆市“白求恩精神示范医院”、重庆市“群众满意的医疗卫生机构”、“全国优质护理服务表现突出”医院等。

公园配套

  项目自建有浅山公园、旁边有市政公园、箭滩河公园。箭滩河亲水湿地公园，位于鱼洞街道新箭滩河大桥旁，占地约270亩。这样的公园配置不仅为项目带来了优质的周边生活环境，也让业主在休闲娱乐方面有了更多选择。

其他配套

  项目周边商业配套也很齐全，有龙洲湾万达广场、鱼洞商社汇购物中心商业，协信星光天地（在建）。龙洲湾万达广场是重庆最大的万达广场，于2015年10月30日正式开业。内驻有大型苏宁易购商城、IMAX影院和众多品牌的商店，吃、喝、玩、乐俱全。地下停车库具有5800个车位。

价格现状

  中建御滨玖院在售建面约110-125m²的叠院别墅，总价约155万/套起，折合单价约13000元/m²。对比板块内在售的其他的别墅产品，如碧桂园保利云禧，新城金樾府等楼盘的总价约180万元，折合均价达到14000元/m²，御滨玖院的总价和单价更具优势。

  该项目的高性价比还体现在，产品有相当多的赠送面积，在售建面约125m²，花园的赠送面积可以达到60-80m²。若按实际使用面积200m²进行计算，该项目单价仅为9000元/m²。这个价格远远低于巴南区10548元/m²的成交均价。

价格潜力

  项目位于龙洲湾商圈，在商业方面，涵盖了超百万方的商业。包括已建成的巴南万达广场（重庆目前规模最大），汉海海洋公园，旭辉商业，以及在建中的京汉商业中心，协信星光商业。全部建成后所有商业连城片，将是整个重庆最具规模最具影响力的商业集群，成型后将远超观音桥商业集群，让您足不出户尽享城市便捷生活。

  在政务方面，项目所在板块也是整个巴南区最核心的行政中心，包括巴南区政府、区公安局、区检察院、国土局等十余家巴南政府机构及事业单位。

  从产品上看，项目推出的退台式叠院在龙洲湾板块内比较少见。大多数楼盘都带有底商，无底商的住宅几乎很难寻觅。把商业部分独立划分开来，购物更加集中。商业独立出来又能保障业主的居住安全，居住环境单纯，也提升了舒适性。这些高品质的社区配置和商业配套都将为项目的保值增值提供保障，同时在未来这些外部优势将为项目价格的提升助力。