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乐居买房讯 2022年的最后一天，易居企业集团CEO丁祖昱在总结全年楼市时，发布了一系列数据：

• 全年百城商品房成交额同比下挫四成；

• 全国土地建面成交规模下行四成；

• 百强房企全年业绩下滑超过40%，千亿房企数量锐减一半。

• 一二手房价普遍下行，70个大中城市中，二手房价格下跌的城市达到60个，一手房价格下滑的城市达到50个；

这其中，新房规模下行较大的城市首先提到重庆。

在过去很多年，重庆一直以新建商品住宅成交量稳居全国前三的名次，被各大城市艳羡。而到了2022年，重庆楼市就像是被绑在了过山车上，俯冲直下！

跌入“谷底”的成交量

商品房销售规模大幅下降、楼市“断供风波”涌现、房企债务危机频现。尽管为了稳定楼市，2022年从中央到重庆都频繁释放积极信号，从支持需求端到支持企业端政策力度不断加大，但2022年的重庆楼市在低谷中启幕、在低谷中落幕。

根据克而瑞统计数据显示，2022年重庆主城区商品房供应面积633.26万方，成交面积803.98万方，商品房成交79525套；商品住宅供应面积556.53万方，成交面积579.58万方，商品房成交50989套。

这是一个怎样的数据？

我们可以把商品房成交量和过去几年对比一下：

2019年重庆主城区商品房成交2586万方；

2020年重庆主城区商品房成交2188万方；

2021年重庆主城区商品房成交2269万方；

2022全年的成年量仅仅占到2021年的35.4%！

截止到2022年12月底，重庆中心城区商品住宅存量达到871万方，去化周期延长至22个月。

土地供应萎缩

如果要写一部中国楼市发展史，2022年真的是浓墨重彩的一篇。楼市的拐点从未如此突然又让人咂舌！

复盘1-12月的月度成交，显而易见的是，这一年即便是抛开疫情大爆发、全城静默的11月，全月商品房成交量仅16.47万方，剩下的11个月数字也很“难看”。

尤其是战高温的8月，重庆主城区商品房成交量跌到46.9万方，进入传统的“金九银十”也并未迎来反弹。2022年全年12个月中，单月成交量最高的竟然是新年伊始的1月，成交量达到82.88万方。自此之后，一路下行。

在丁祖昱看来，以重庆为代表的城市，市场出现比较大幅度的腰斩，原因有二。其一是供应缩量明显，其二是城市整体成交透支。

据克而瑞统计数据显示，2021年重庆主城区商品房供应量1801.58万方，而2022年这一数据降至633.26万方，缩水严重。

供应量骤降，特别是在城市核心区，已出现新盘断档的苗头。在楼市低迷期，新增预售证、真正投入市场的房源数更是肉眼可见的在下滑。

一方面是市场下行，购房者观望情绪加重，开发商在等待好时机；另一方面，开发商也试图以推盘节奏降速，在可控范围内降低备案价。

过去一年，纯新盘也呈现"挤牙膏式"供应，集中土拍模式下，重庆土地供应量萎缩严重。

全年三次土拍合计供应35宗土地、成交35宗土地；累计成交的土地面积约4083亩，建筑规模约467万方，而2021年为1362万方，2020年为1887万方。

房价上涨乏力

再看房价。 

克而瑞统计数据显示，2022年重庆主城区商品房成交建面均价为13220元/平方米，商品住宅成交建面均价为14659元/平方米，均比去年小幅下滑。

复盘近十年的重庆房价走势，2017年成为重庆房价破万的重要分水岭。2017年之前，重庆房价从2013年的8002元/平方米涨到9681元/平方米。直到2018年重庆房价达到11445元/平方米，自此之后每年以4%-6%的涨幅缓慢增长。

2022年，楼市行情跌入史前未有的暗黑一年，房价也掉头下降。

具体到区域和板块上，过去一年房价最高的依然是寸土寸金的渝中区。尽管全年渝中区成交商品住宅仅952套，但成交均价达到25768元/平方米。以来福士、国浩18T为代表的高端住宅，直接拉升了渝中区的成交均价。

在中心城区，商品住宅成交均价排名第二的是江北区，2022年达到17970元/平方米。2022年，位于江北区观音桥核心地段的香港置地启元和观宸，一经推出便成为市场的“香饽饽”，作为城市中心资产，两项目不仅提高了江北区的人居品质，也直接拉升了江北区的房价。

2022年，房价最低的区域为巴南区，仅11301元/平方米。虽然巴南区成交量不差，全年商品住宅共成交6771套，但以刚需和刚改主导，缺乏溢价较高的项目。

城市红利与信心

2022年，重庆土地市场和新房成交市场均遗憾收场。

不过，业界也普遍认为，重庆楼市量价大跌的主因还不能完全归结为疫情。主要的问题是，重庆楼市的两大支撑——经济发展和人口增长双双受阻。

据国家统计局数据发布的数据显示，重庆的GDP增速从2018年就慢了下来，从领先全国到和全国持平的速度。今年前三季度，重庆的GDP增速只有3.1%，也仅高于全国0.1个百分点。

人口红利和城镇化红利同样也在逐渐消失。据2021年人口变动抽样调查数据推算，全市常住人口为3212.43万人，与2020年相比，常住人口仅增加 3.50万人，增长0.1%。

不仅如此，2021年重庆常住人口城镇化率已超过70%，达到70.32%。昔日大量的农村人口向城市迁徙，给城市经济发展带来的强大推动力，也在逐渐“消耗殆尽”。

经济疲倦、信心不足、人口增长涨幅回落，城镇化率见顶，让购房意愿出现不同程度下降，直接导致重庆房地产市场活跃度低迷。

楼市标杆的实力

2022收官，虽市场萧条，但也不能阻止一些热盘脱颖而出。

从克而瑞日前发布的《2022年重庆中心城区项目销售金额TOP30》排行榜可以看出，龙湖、香港置地、万科、招商蛇口等TOP10房企的多个项目上榜，市场调整期，企业优良口碑为项目销售加持。

排名前5分别是重庆天地、龙湖云瑶玉陛、长嘉汇、香港置地启元、焕城。

从成交排行榜中可知，大盘在市场中仍具有较高话语权，榜上超六成项目为大盘，因其项目体量大，业态丰富、周边规划相对完善，项目具有一定的穿越周期能力，对客群的吸引力强，成交表现优异。

新年楼市暖风频吹

刚刚过去这一年，被认为是中国楼市的拐点之年，每个身处其中的人都是历史的见证者。

不过好在，历史的车轮总是滚滚向前。迎来全新的2023年，伴随着房企资金面的改善，“保交楼”资金加快跟进，购房者预期有望继续修复。尤其是1月以来，为了稳定楼市,2022年从中央到地方都频繁释放积极信号,从支持需求端到支持企业端政策力度不断加大，房地产市场预期持续改善。

新年伊始，从中央到地方有关楼市放松调控的政策相继出台。近日，人民银行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

此外，住房和城乡建设部部长倪虹1月5日表示：“对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。”

聚焦重庆，近日利好首套房的政策也非常吸睛。1月3日，重庆市人民政府网发布发布稳经济政策包181条，其中包含房地产政策27条。分别是完善房地产信贷服务、提高住房公积金贷款额度、优化商业贷款住房套数认定等在内的房地产政策27条。

显然，无论是中央还是地方，一系列的政策均明确指出了2023年住房政策的方向。一方面，对首套房的政策支持力度将明显加大，另一方面，对于二套住房和三套住房，监管明确了支持和不支持的差异化政策。对于想在2023年购置首套房的人来说，当下无疑是最好的入手时机。

备注：文中数据来源于克而瑞重庆机构。