正文

       1月9日，国金证券发布房地产行业研究。

       事件

　　2024年1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见（下简称《意见》），其中提出支持住房租赁供给侧结构性改革。同日深圳市规划和自然资源局、住房和建设局联合起草《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，明确城中村改造的对象，是以深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域，分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。

　　点评

　　金融支持住房租赁“十七条”意见出台，支持住房租赁供给侧结构性改革。①《意见》共包含17条，包括基本原则和要求、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道和加强和完善住房租赁金融管理等四个方面。②而在2023年2月，央行和原银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，《意见》较征求意见稿主要在基本原则和住房租赁产品创新等方面完善，更具有操作性，如支持范围从改建扩展至改建和运营长期租赁住房；金融支持要按市场化原则自主决策等。③早在2023年1月，监管便提出设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给，至今已有试点城市落地，如2023年末天津市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款12.88亿元落地，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点18.5亿元贷款落地，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套。

　　深圳起草城中村改造实施意见，明确实施模式和城改体量。①从模式上看，分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。具备条件的城中村实施拆除新建，不具备条件的城中村实施整治提升，介于两者之间的实施拆整结合。②从指标上看，拆除用地面积之和原则上不超过拆整结合类城中村改造项目总用地面积的30%，较2021年住建部63号文中提出城市更新项目拆除建面不应大于现状总建面20%的要求有所突破。③从规模上看，据中国(深圳)综合开发研究院，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，总建筑面积约2.2亿m2，占全市建筑总量比重超过40%。④从投资拉动看，如果2.2亿方城中村全部改造，假设深圳城中村项目拆除比例30%，新建比2，预计单方拆除成本为100元、单方新建成本为5000元、单方改造成本为3000元（详见外发报告《新发展模式专题一：城中村改造是明确支撑》），则深圳2.2亿方的城中村全部完成改造带来的总开发投资约1.12万亿元。

　　政策性贷款PSL单月落地3500亿元，推进新发展模式“三大工程”建设。①央行公告显示，2023年12月政策性银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元，期末总余额为32522亿元，此次重启PSL投放或主要投向“三大工程”。②三大工程规模测算，国金证券在外发报告《继往开来新模式，赓续前行新征程》中预计35个大城市年均新增保障房规模约300万套，21个超大特大城市城中村改造预计每年拉动房地产开发投资4941亿元。③三大工程规划和落地情况。2023年12月福州双龙新居700套配售型保障房项目，国内首笔配售型保障房开发贷款落地（授信2.02亿）；深圳市首批13个配售型保障性住房项目集中开工，建设面积75.7万平方米，房源合计1万余套（投资额约125亿元）。

　　投资建议

　　多项政策齐出彰显我国推进新发展模式的决心，“三大工程”建设在规划指引、金融支持、实施方案等方面持续完善，同时房地产本身宽松支持政策也持续落地，促进行业平稳健康发展。首推已布局城中村改造、主打改善产品双重加持的央国企，如越秀地产、招商蛇口等；推荐受益于行业K型分化的改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团等。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。