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  1月15日，第一太平戴维斯发布《2019年重庆房地产市场回顾与2020年展望》报告，对重庆2019年商业和住宅地产进行多方面回顾和展望：

  ● 经济高质量发展筑基甲级写字楼市场办公需求，信息技术行业跃居全市租赁成交第二大来源，第三方办公空间运营分化；

  ● 零售物业市场知名品牌持续入渝，同期空置率下降，租金水平与去年持平；

  ● 一手住宅供应量同比下滑，稳步的需求支持一手住宅成交均价持续上行。

  甲级写字楼市场

  2019年重庆甲级写字楼市场供应仍处于调整阶段，全年供应不及预期，主要源于两点原因：一是部分建设中项目调整规划转向公寓、酒店等业态，二是已竣工或达到交付条件项目为寻大宗交易契机继续推迟入市。全年迎来冉家坝中国华融现代广场T2、江北嘴国金中心T6以及大石化企业天地6号楼共计三个项目入市，年度新增供应约13.5万平方米，全市甲级写字楼总存量达234万平方米。录得全年净吸纳量约15.5万平方米，拉动全市甲级写字楼空置率至31.1%，为9年新低。租金方面，由于需求放缓，部分项目为提升出租率推出促销房源，叠加第三方办公空间租金优惠共同拉动租金同比下探4.7%至86.3元/平方米/月，跌幅同比扩大。

  金融行业以21.4%的占比仍居所有行业办公租赁需求第一。保险业年内成交活跃，跃居金融行业内第一大成交来源，贡献率超过三成，成交面积同比大增297%，原因主要来自两方面：一是重庆目前保险覆盖比例较低，城市保险业潜力发展巨大，保险公司加快在渝布局；二是年内保险业加速对外开放，外资保险领域迎来诸多利好政策，双因素叠加下带动保险业办公需求增长，全年录得中意保险、大都会人寿保险、阳光保险等多宗中外资保险落户、扩租以及办公升级案例。为营造优质营商环境，抵御金融风险，年内政府继续对低质小额贷款、融资担保、P2P等新型金融公司进行管制和规范，甲级写字楼中新型金融类企业租赁面积同比下降26.4%。在陆海新通道建设、中新互联互通项目的支撑下，物流金融、科技金融以及绿色金融有望实现突破，在为高标准建设长江经济带以及“一带一路”提供融资支持，不断刺激金融类企业办公需求的同时，亦将助力物流航运、跨境贸易行业升级发展，激发相关企业办公需求释放。

  2019年，伴随重庆智能化产业升级，人工智能、大数据、互联网领域相关科技企业以智博会为平台不断在渝深化布局，重庆数字经济发展成果显著，信息技术行业跃居两位成为甲级写字楼市场租赁成交第二大来源，占比16.0%，同比上升5个百分点，年内紫光、腾讯、东方红卫星移动通信等龙头公司更是看好重庆发展，在渝设立总部大楼，不断吸引上下游企业集聚。由于信息技术行业存在大量中小微企业，受政策扶持影响较强，且产业集聚特点明显，办公方面多属于成本“敏感型”，注重“拎包入住”等灵活性体验，因此常常被产业楼宇以及第三方办公空间分流办公需求。 

  第三方办公空间在渝扩展大幅放缓，运营出现显著分化。相较于2018年MFG、SOHO 3Q、FUNWORK、梦想加、楚峰、世鳌国际等第三方办公空间大举入渝，多个项目租赁超过8000平方米且不断扩张，2019年第三方扩展呈明显放缓态势，仅录得金曼巴等品牌小面积入渝试水。目前，全市第三方办公空间项目中，转租公司已运营部分整体转租率高达88.4%，经营良好项目呈现“一房难求”，而部分项目由于前期扩张过快，运营不善引致退租现象。

  展望未来，2020年预计将迎来重庆来福士、复星国际中心以及两江数字大厦在内的多个甲级写字楼项目入市，预计市场供应不少于25万平方米，将迎来阶段性的供应高峰。伴随重庆经济基本面不断改善，经济高质量发展将筑基写字楼市场办公需求。作为6个国家数字经济创新发展试验区之一，重庆智能化发展不断取得新成效，全年数字经济增加值大增15%，科技型企业突破1.6万家，技术密集型产业比例不断提高，创新驱动将成为未来引领经济发展新动力。同时，在成渝双城经济圈建设的国家战略背景下，重庆“西进”、高新区扩容升级将赋予重庆高新产业发展新增长极，赋能写字楼市场需求新动力，推进城市版图不断扩大，办公市场格局不断演变。

  零售物业市场

  2019年重庆新进四个零售项目，共计新增供应约51.5万平方米，推动零售物业市场总存量突破640万平方米。来福士购物中心的入市使渝中区再度受到市场关注，品牌方面不仅带来多家西南首店丰富消费者购物选择，位于长江和嘉陵江两江交汇处的地理位置亦赋予该项目拥有较强旅游目的消费属性。传统老牌商圈杨家坪于年内也迎来欧洲城时尚购物中心亮相，有助于满足周边区域庞大的消费需求；大石化区域迎来仁悦天地入市；随着城市边界不断外扩，位于城市以北的渝北区域迎来蘭亭新都汇，位于城市以南大渡口区域迎来万达广场入市，均填补了区域零售商业项目空白。

  需求端方面，新增项目供应较高叠加年内多个项目积极进行品牌调整，促成全年净吸纳量超46.2万平方米，拉动年末全市空置率同比下降1.5个百分点；核心商圈方面，零售商业项目或进行项目定位重塑，或进行品牌与业态调整，促使商圈净吸纳量上涨，空置率同比下降0.9个百分点。2019年购物中心首层平均租金与2018年比整体保持平稳，报人民币378.1元每平方米每月。

  2019年见证众多国内外知名品牌首次进入重庆市场，品牌再度扩容。来自意大利的香水品牌Acqua di Parma以及法国高端美妆品牌Valmont双双落户国金中心；时尚美妆品牌NARS，著名玩具零售巨头Lego，以及时尚家具家居品牌造作重庆首店相继入驻时代天街。餐饮方面，近年外来人口不断增多带来口味多样性变化促使餐饮品牌在重庆作出相应布局调整。年内录得海底捞重庆首店入驻北城天街并迅速扩张，相继于来福士购物中心、万象城、时代天街连开三店；来自意大利的布拉诺餐厅以及美国的茹丝葵牛排馆分别落子北城天街和国金中心，不断丰富消费者味蕾体验；茶饮品牌楽楽茶、SEVEN BUS首店分别落户观音桥大融城和来福士购物中心。

  零售商积极布局全渠道、多业态发展；采用线上+线下相结合的方式，线下开设体验店以增加品牌昭示性为线上销售导入客流。年内录得电商头部企业京东扩张新零售商业版图，相继布局京东电器超级体验店、京东大药房、京东便利店。传统线上知名零售商线下门店布局开始活跃，如唯品会、三只松鼠、网易考拉年内于多家购物中心开设实体门店。在消费者对外卖依赖程度日益加深的背景下，茶饮品牌在专注于产品打磨的同时开始引入宠物话题，吸引消费者到店内消费。星巴克宠物友好店年内于N37月光之城、重庆新天地连开两店，喵小媛进驻长嘉汇购物公园一期，Hey We Go分别进驻弹子石老街和时代天街D馆。

  展望2020年，市场将迎来超过100万平方米的新增供应，其中核心商圈观音桥将迎来优质项目星光68广场B馆，重庆首个TOD 商业项目龙湖金沙天街也将在沙坪坝开业，渝北商圈来年将有多个项目陆续入市，或影响零售板块格局发生变化。快速放量势必将不断加剧零售物业市场的竞争与供需矛盾，空置率或出现小幅波动。预计来年儿童亲子品类将会出现更多细分领域，国潮热度不减，品牌之间跨界合作或将继续升温。

  住宅市场

  2019年重庆主城区一手住宅供应量同比下降18.5%至2,457.8万平方米，同期一手住宅成交量受供应量下降影响也同比下滑19.6%至2,281.6万平方米。但相对稳定的市场需求支撑一手住宅成交价同比上涨8.6%至12,549元每平方米。

  土地市场方面，住宅土地成交量同比下降10.1%至1,401.1万平方米；由于优质地块稀缺引发激烈竞价，住宅土地成交楼面均价同比上涨19.7%达到6,186元每平方米。随着金融政策的收紧，房地产开发商资金压力加剧，房地产企业联合拿地情况增多,同一宗地参与联合拿地的房企数量也有增加。由之前比较常见的两家房企联合拿地渐渐演变出三家或四家企业共同拿地；如2019年11月7日成交的沙坪坝西永组团住宅地块，由中交地产、金科、大唐房地产三家房企联合竞得；2019年11月29日，同样是位于沙坪坝西永组团的住宅地块，最终由大唐房地产、永进合能、金地琅泽、金诚佳兴共同竞得。

  展望2020年，重庆为期两年“限售令”的解除有利于增加住宅市场供应量，进一步缓解供需紧张局面，一定程度上对持续上涨的一手住宅价格形成冲击，预计来年一手住宅均价上涨速度将进一步放缓。