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  乐居买房讯（编辑 言鑫赫）8月，对中国房地产行业来说，是一个转折点，国家围绕着“房住不炒，住有所居，共同富裕”的目标制定一些列调控政策，重提“多主体供应”的住房制度，并渗透到土地市场。

  各大城市集中供地限价，要求竞自持租赁住宅面积，要求房企新增土地金额不能超过年度销售额40%，甚至要求房企上报拿地资金来源……当然，重庆也不例外。

  在这一系列政策背景下，不少重庆开发商表示茫然，接下来该怎么做？

  同时，这些思考折射在近两个月的重庆楼市数据走势中，无论是供应端，还是成交端均呈现出缩量迹象。新房成交量持续三个月下降，8月成交量减少至135万方，供应量减少至133万方，楼市供求量比在长达八个月的“供不应求”之后转为“平衡”。

  01 新房供求量转为“平衡”

  克而瑞重庆机构数据显示，8月，重庆主城区商品房成交12742套，成交面积132.59万方，环比减少31.3%，同比减少32.5%；供应面积135.09万方，环比减少10.3%，同比减少22.2%。

  值得一提的是，重庆主城区商品房成交量持续3个月下降，从5月的318万方成交量急速降至8月的135万方，降幅达到57.5%，基本与2月淡季持平。

  同时，商品房供应量处于较低水平。从8月供求量比看，基本持平，结束了自去年12月以来长达八个月时间的供不应求局面，足以见得新一轮楼市政策、土地政策的初步成效。

  目前，重庆商品房库存量也随着供应量的减少、成交量的萎缩而保持着一个正常水平。截至9月5日，重庆商品房库存量为1033万方，消化周期已经持续五周时间保持4.4个月左右。

  从今年重庆楼市走势看，1-8月重庆商品房成交面积共1724.43万方，同比增长约36%，已达到去年全年79%的量。今年，重庆新房市场成交量或将依然保持在2000万方左右。

  02 房价微涨！14387元/㎡

  8月，重庆商品房成交均价为14387元/平方米，同比增长13.1%，环比增长1.3%。

  值得注意的是，在8月重庆新房成交量萎缩的现状下，房价依然坚挺，且呈现微涨。

  从中可以看出，开发商并未采取“以价换量”的营销手段，而是主动控制销售节奏，降低开盘、加推频率。同时，也不乏一些开发商等待重庆第二次集中土拍结果，根据市场导向而选择更加适合的营销策略。

  从区域新房成交价变化看，渝中区、江北区、北碚区和南岸区房价环比上涨，而大渡口区、九龙坡区、巴南区、渝北区和沙坪坝区房价环比下跌。

  其中，渝中区、大渡口区和九龙坡区三个区域房价波动在8%~15%，但均为结构性波动，受部分楼盘产品价格，以及集中成交影响。除此之外，其他区域房价波动均在3%之内。

  03 三区市场占比65% 再度提高

  8月，重庆主城九区中，渝北区、沙坪坝和巴南区凭借商品房市场高体量，依然占据市场最大份额。三个区域新房成交量占比高达约65%，相比上个月上升5个百分点。

  其中，渝北区商品房成交4443套，沙坪坝区成交2368套，巴南区成交1459套，相比7月均有所缩量，但依然以量占据市场主导地位。

  其中，第一梯队（4000套+）中，渝北区商品房成交4443套。中央公园、礼嘉、空港新城、悦来四大热门板块贡献率约75%，在8月重庆新房成交量前十板块中占据四席。

  第二梯队（2000套+）中，沙坪坝区商品房成交2368套，大学城和西永两大主力板块贡献率约67%。

  第三梯队（1000套+）中，巴南区商品房成交1459套，主要依靠李家沱板块的多个楼盘成交，鱼洞、龙洲湾楼盘较上半年开盘量减少。北碚区商品房成交1126套，主要依靠蔡家、水土复兴板块的楼盘热销，一个是当下热门板块，另一个则是后起之秀。

  九龙坡区、南岸区、江北区、大渡口区和渝中区商品房成交量均在1000套以下。

  从重庆楼市热门板块前十看，北区板块占比达到60%，西区板块占比20%，南区板块占比20%。其中，中央公园、大学城板块商品房成交量均超过1000套。

  04 前十热盘再现新面孔！

  在8月重庆热销楼盘前十榜单中，北区楼盘多达9个，涉及礼嘉、中央公园、悦来、蔡家、空港等二环区域新兴板块，也有一环区域内的汽博、龙头寺板块。可见，北区依然是购房者钟爱的区域。

  值得一提的是，在榜单中再次出现新面孔，星悦礼玉金湾和中梁星海悦。

  其中，星悦礼玉金湾成交量排名第一，是重庆渝高新兴科技发展有限公司开发项目，位于礼嘉板块，主推小高层、洋房，以及平层产品。其中，小高层产品为建面约81-124㎡主流户型，且总价控制在约123万-174万元。从产品形态看，无论是户型面积，还是总价水平，市场接受度颇高，与市场需求十分匹配，而且礼嘉的人气指数已聚集数年，它的热销在意料之中。

  再看排名第三的中梁星海悦，位于成熟度非常高的龙头寺板块，也是该板块罕见的新盘，地段优势毋庸置疑。中梁星海悦主推小高层产品，主打套内面积约59-82平方米的小户型，而且15352元/平方米的成交均价，具备市场竞争力。

  除此之外，中交中央公园、龙湖康田麓宸、中国摩、北辰悦来壹号、龙湖云瑶玉陛等都是榜单的熟面孔，属市场红盘，长居热销榜。

  从区域销冠看，龙湖旗下两盘夺得区域销冠。龙湖康田麓宸成交218套，为南岸区销冠；龙湖嘉天下成交131套，为巴南区销冠。

  目前，重庆楼市已经进入“金九银十”的传统销售旺季，在二次集中土拍的市场氛围中，9月新房市场走向如何？

  备注：

  1、文中所有数据均来源于克而瑞重庆机构；

  2、所有价格均为商品房建面成交均价；

  3、文中所指商品房成交量价均不含车库；

  4、统计时间范围：2021年8月1日—8月31日。